Bei Verjährung genau hinsehen
Am 15. März 2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein wichtiges klarstellendes Urteil (Az. V ZR 224/22) zur Verjährung von Ansprüchen aus Grundstückskaufverträgen gefällt. Das Urteil unterstreicht, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs beginnt.
Hintergrund des Falls
Ein Verkäufer und eine Käuferin schlossen 2004 einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück ab. Der Kaufpreis sollte in zwei Teilen gezahlt werden, wobei der Restbetrag erst nach einer schriftlichen Aufforderung durch den Verkäufer fällig wurde. Da der Verkäufer diese Aufforderung nie stellte, blieb die Eigentumsumschreibung aus.
Kern des Urteils
Der BGH entschied, dass die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Eigentumsverschaffung erst mit der Fälligkeit des Anspruchs beginnt. Da der Verkäufer die Käuferin nie zur Zahlung des Restkaufpreises aufforderte, war der Anspruch nicht fällig und konnte somit auch nicht verjähren.
Bedeutung für die Praxis
Dieses Urteil stellt nochmals klar, dass die Fälligkeit der einzelnen Ansprüche aus einem Immobilienkaufvertrag unterschiedlich zu beurteilen ist und nicht einheitlich mit Vertragsschluss anläuft.
Das Problem ist auch höchst praxisrelevant. So vertrat ich erst vor kurzem die Käuferin einer Eigentumswohnung, bei der das Eigentum an der grundbuchrechtlich eigenständigen Garage aufgrund eines Notarversehens als Sondernutzungsrecht angesehen und daher nicht übereignet wurde. Dem Verkäufer war dies später aufgefallen, er wartete die vermeintliche Maximalverjährungsfrist von 10 Jahren seit Kaufvertragsschluss ab und verlangte dann die Garage heraus.
Die Käuferin wurde davon völlig überrascht und wendete sich an uns mit der Bitte um Rat und Hilfe. Bei genauerem Hinsehen war die Fälligkeit des Eigentumsübertragungsanspruchs erst ab vollständiger Kaufpreiszahlung, nicht ab Vertragsschluss vereinbart. Es blieben daher noch wenige Tage bis zum Eintritt der Verjährung. Wir konnten mit einer sofort eingereichten Klage die Verjährung hemmen und das Eigentum an der Garage für unsere Mandantin sichern.
